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Les Diagnostics Immobiliers

Quels diagnostics pour votre bien immobilier ?

 

Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Diagnostic amiante : Permis de construire délivré avant le 01/07/1997.

Diagnostic plomb : Bâtiments construits avant le 01/01/1949.

Diagnostic termites : Biens immobiliers situés dans une zone à risque termites.

Diagnostic gaz : Toute installation de gaz réalisée datant de plus de 15 ans.

Diagnostic électricité : Toute installation électrique de plus de 15 ans.

Loi Carrez / Loi Boutin : Tous biens en copropriété.

Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques (ERNMT).

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

 

Le diagnostic de performance énergétique du bâtiment dépend des matériaux employés, du type de la construction, et des caractéristiques des isolants. Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment dépendra des consommations en énergie et les rejets de gaz à effet de serre des systèmes de chauffage, de rafraîchissement et de production d'eau chaude sanitaire.

 

Le diagnostic de performance énergétique d'un logement doit être mesurée avant toute mise en vente ou en location et notifiée par une étiquette dans l'annonce immobilière le proposant à la vente ou à la location.

Diagnostic amiante 

 

Le diagnostic amiante est inclus dans la série de diagnostics immobiliers à réaliser en cas de vente d'un bien immobilier ou en cas de démolition d'un bâtiment. Le diagnostic amiante est obligatoire lors de la transaction de tout bâtiment dont le premier permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Destiné à informer le futur acquéreur avant l'acte d'achat, le diagnostic amiante doit être produit avant la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

 

Le diagnostic amiante est obligatoirement réalisé par un diagnostiqueur immobilier professionnel détenant la formation et la certification nécessaires pour réaliser un diagnostic amiante exhaustif. Un diagnostiqueur immobilier effectuant un diagnostic amiante peut être amené à prélever des échantillons de matériaux afin d'analyses complémentaires en laboratoire.

 

L'absence de diagnostic amiante obligatoire lors de la vente entraîne la perte de garantie d'assurance de vice caché de la construction et peut obliger le vendeur à prendre en charge les frais de désamiantage. En absence d'amiante, le diagnostic amiante est valable sans limite de durée.

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Diagnostic plomb 

 

Le diagnostic plomb est obligatoire depuis 2006 dans la transaction immobilière d'un bien immobilier à usage d'habitation dont le permis de construire initial est antérieur au 1er janvier 1949.

Le diagnostic plomb est effectué par un diagnostiqueur immobilier professionnel à l'aide d'un appareil à fluorescence décelant la présence de plomb dans tous les matériaux de la construction.

Le diagnostiqueur immobilier effectuant un diagnostic plomb doit pouvoir attester de sa certification, de son indépendance vis-à-vis de toute entreprise de travaux et la mise aux normes de son matériel de détection du plomb. Seul un diagnostiqueur immobilier titulaire d'une certification nationale et d'une assurance professionnelle est capable d'effectuer un diagnostic plomb valide.  En l'absence de plomb dans la construction dûment notifiée par le diagnostic plomb, la validité du constat de risque d'exposition au plomb est illimitée.

 

Si le diagnotic a décelé la présence de plomb dans le logement, le constat de risque d'exposition au plomb a une validité d'une année seulement. Dans tous les cas, l'expertise plomb devra être annexée aux documents de vente et de location et transmis lors de la mutation de lots de copropriété. L'absence d'expertise plomb obligatoire engage la responsabilité du vendeur et annule la garantie de vice caché de la construction. 

Diagnostic termites

Le diagnostic termites est un état parasitaire de la construction destiné à déceler l'éventuelle présence de termites dans un bâtiment.

 

Le diagnostic termites est obligatoire dans certaines communes selon un arrêté du préfet du département pris en fonction du niveau d'infestation de la zone. Dans les communes où le diagnostic termites est obligatoire, tout vendeur d'un bâtiment est tenu de faire effectuer un diagnostic termites avant la signature des documents de vente. Le diagnostic termites est obligatoirement effectué par un diagnostiqueur immobilier professionnel titulaire d'une certification nationale le rendant apte à détecter la présence actuelle ou passée de termites dans la construction.

 

Le diagnostiqueur immobilier effectuant un diagnostic termites ne peut effectuer de traitement insecticide voir ci-après. L'absence de diagnostic termites lorsqu'il est obligatoire fait perdre la garantie de vice caché de la construction.

 

Si la présence de termites dans la construction est avérée en l'absence de diagnostic termites obligatoire, le vendeur peut être soumis à une forte amende et voir la vente du bien annulée. La durée de validité du diagnostic termites est de six mois.

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Diagnostic gaz 

 

Le diagnostic gaz est un diagnostic immobilier obligatoire à effectuer avant la vente d'un logement équipé d'une installation de gaz de plus de quinze ans. 

Le diagnostic gaz doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié.

 

Destiné à éviter les risques d'incendie, d'explosion et d'intoxication au gaz et au monoxyde de carbone, le diagnostic gaz s'attache également à faire contrôler par le diagnostiqueur immobilier les aérations indispensables à l'utilisation d'appareils à combustion. Le diagnostiqueur immobilier habilité à effectuer un diagnostic gaz doit être titulaire d'une formation spécifique sanctionnée par une certification nationale.

 

La durée de validité d'un diagnostic gaz est de trois années après sa réalisation sous réserve d'absence de modifications dans l'installation.

 

L'absence de diagnostic gaz lors de la vente d'un bien immobilier destiné à l'usage d'habitation fait perdre la garantie de vice caché de la construction. Le diagnostic gaz n'est pas une mise en conformité de l'installation de gaz mais un contrôle de son état pouvant nécessiter des travaux de mise en conformité. Indépendant et impartial, le diagnostiqueur immobilier effectuant un diagnostic gaz ne peut recommander aucune entreprise susceptible d'effectuer les travaux préconisés lors du diagnostic gaz.

Diagnostic électricité

 

Le diagnostic électricité vise à vérifier le bon état de l'installation électrique d'un logement ou d'un bâtiment destiné à l'habitation afin de réduire les risques d'accidents domestiques liés à la distribution en électricité. Le diagnostic électricité est obligatoire depuis 2009 lors de la vente lorsque l'installation électrique du bien immobilier date de plus de quinze ans. Le diagnostic électricité tend à renforcer la sécurité des occupants face aux risques d'incendies et d'accidents d'origine électrique.

 

Seul un diagnostiqueur immobilier professionnel titulaire d'une certification nationale est habilité à effectuer un diagnostic électricité valide. Lors du diagnostic électricité, le diagnostiqueur immobilier contrôle l'état et la conformité de l'intégralité de l'installation électrique depuis le compteur individuel jusqu'aux bornes de raccordement.

 

Le diagnostic électricité sert également à faire contrôler par le diagnostiqueur immobilier l'adéquation entre le réseau de distribution d'électricité et la puissance des appareils raccordés à ce réseau.

 

En aucun cas le diagnostic électricité ne représente une mise en conformité de l'installation électrique, mais constate un état existant et une éventuelle occurrence de risques. Le résultat du diagnostic électricité doit être transmis à l'acheteur avant la conclusion de la vente. En l'absence de diagnostic électricité obligatoire, le vendeur perd sa garantie de vice caché de la construction et peut voir sa responsabilité engagée en cas d'accident. La durée de validité d'un diagnostic électricité est de trois ans sous réserve que l'installation électrique n'ait pas été modifiée entre temps.

 

Lors du diagnostic électricité, le diagnostiqueur immobilier doit faire fonctionner les dispositifs de coupure d'alimentation tels que les disjoncteurs, fusibles et disjoncteurs différentiels afin de contrôle de leur bon fonctionnement.

Nouvel Etat des Risques l'ERP remplace l'ESRIS

 

Nouvel Etat des Risques : l'ERP remplace l'ESRIS depuis le 3 Août 2018 (Etat "risques et environnement" ou ERP pour les aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et pollution) est requis sous conditions avant toute vente ou location d'un bien immobilier destiné à l'usage d'habitation. Les risques naturels sont les risques inhérents à la situation géographique vis-à-vis des crues, tempêtes, inondations, mouvements de terrain, affaissements de sol, glissements de sol et sismicité.

 

La durée de validité est de six mois. Le diagnostiqueur immobilier titulaire d'une certification est capable d'effectuer un état des risques naturels et technologiques valide dégageant la responsabilité du propriétaire particulier ou professionnel de l'immobilier.

 

L'absence d'état des risques naturels miniers et technologiques peut entraîner l'annulation de la vente ou la diminution du prix ou des loyers même postérieurement à la transaction immobilière.

Loi Carrez 

 

La Loi Carrez a été votée en 1996 afin d'augmenter la protection des acheteurs de lots de copropriété. Le but de la Loi Carrez est de communiquer aux acheteurs un mesurage normalisé des surfaces des biens immobiliers divisés dans une copropriété. Le mesurage Loi Carrez répond à des critères nationaux définissant quelles surfaces doivent y être incluses.

 

Si les caves, boxes et emplacements de parking ne sont pas inclus dans le mesurage Loi Carrez, les vérandas qui sont exclues de la surface habitable sont incorporées dans le mesurage Loi Carrez en tant que surfaces closes et couvertes. Le mesurage Loi Carrez concerne tous les lots de copropriété qu'il s'agisse d'une copropriété horizontale de maisons regroupées sur une même urbanisation collective, ou d'une copropriété verticale d'appartements dans un immeuble. Le mesurage Loi Carrez ne s'applique pas aux achats sur plan ou aux terrains à bâtir.

 

L'absence de mesurage Loi Carrez lors de la signature de la vente peut entraîner même à posteriori l'annulation de la transaction ou une réduction du prix de vente conclu et des frais afférents. Le mesurage Loi Carrez sert à calculer la quote-part de chaque propriétaire dans la répartition des charges des parties communes en fonction de la surface privative.

Loi Boutin

 

La Loi Boutin date de 1989 et a été mise en place afin de défendre les droits des locataires en mesurant selon des critères normalisés la surface habitable d'un logement. La Loi Boutin impose que les logements proposés à la location vide en vue de résidence principale disposent d'un mesurage exact de la surface réellement habitable afin d'éviter les annonces fantaisistes.

 

Le mesurage Loi Boutin est différent du mesurage Loi Carrez de copropriété et aucun des deux ne peut se substituer à l'autre.

 

Le mesurage Loi Boutin sert également à l'administration fiscale pour établir les impôts et taxes relatifs au logement. Si le propriétaire du bien immobilier peut effectuer lui-même un mesurage des surfaces habitables, le diagnostiquer immobilier certifié est le plus à même d'effectuer un mesurage Loi Boutin conforme. Le recours au diagnostiqueur immobilier pour effectuer un mesurage Loi Boutin garantit la conformité des relevés et dégage la responsabilité du propriétaire envers tout litige. Les locations meublées et les locations saisonnières ne sont pas soumises à l'obligation de fournir un mesurage Loi Boutin avant la signature du bail.

 

L'absence de mesurage Loi Boutin après la signature du bail peut entraîner une révision à la baisse du montant du loyer au prorata de la surface annoncée et de la surface Loi Boutin mesurée. Si la surface mesurée par le mesurage Loi Boutin est supérieur à la surface habitable annoncée, aucune rétribution supplémentaire du bailleur n'est possible.

 

La durée de validité d'un mesurage Loi Boutin est illimitée tant que des travaux d'aménagement ou de rénovation intérieure n'ont pas modifié la surface habitable. Les particuliers bailleurs comme les professionnels, agences et marchands de biens sont soumis de la même manière à l'obligation de mesurage Loi Boutin.